Baulasten sind Eintragungen zum Nachteil eines Grundstücks und zum Vorteil eines anderen Grundstücks. Zum Beispiel kann zum Nachteil des Grundstücks A eingetragen werden, dass der jeweilige Eigentümer duldet, dass Grundstück B bis an die Grenze bebaut wird, ohne dass die vorgeschriebenen Abstandsflächen zur Grenze eingehalten werden müssen. Solch eine Baulast kann zum Beispiel notwendig sein, um eine Baugenehmigung zu erhalten (hier im Beispiel würde die Baugenehmigung für Grundstück B ohne die Baulast nicht erteilt werden).

Eine Baulast wird (nur) eingetragen, wenn alle Eigentümer der beteiligten Grundstücke zustimmen und eine entsprechende Unterschrift leisten. Die Baulast wird dann nicht ins Grundbuch, sondern in das sog. Baulastenverzeichnis eingetragen. Sobald die Baulast einmal eingetragen ist, gilt sie auch für alle künftigen Eigentümer. Es ist also möglich, dass für Ihr Grundstück Baulasten aus Vorgenerationen eingetragen sind, von denen Sie nichts wissen. Das Baulastenverzeichnis wird bei der jeweiligen Gemeinde geführt. Der Notar kann daher nicht ohne weiteres ersehen, ob für ein Vertragsobjekt Baulasten bestehen. Auch prüft der Notar dies nicht. Um das Risiko etwaig bestehender Baulasten auszuschließen, kann der Eigentümer jederzeit bei der Gemeinde einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragen. Sinnvoll ist dies zum Beispiel, wenn ein Grundstück verkauft werden soll. Dann wissen Verkäufer und Käufer vorab ganz genau Bescheid, ob Baulasten bestehen, und wenn ja welche.

Manchmal muss beim Notar der Erbnachweis einer verstorbenen Person vorgelegt werden. Zum Beispiel, weil im Zuge eines Vertrages (z. B. Kauf- oder Übergabevertrag) ein noch im Grundbuch eingetragenes Recht dieser Person gelöscht werden soll und hierzu im konkreten Einzelfall ein Erbnachweis erforderlich ist.

Die häufigsten Erbnachweise sind:

• notarielles Testament oder Erbvertrag eröffnet durch das Nachlassgericht (es existiert dann eine sog. Eröffnungsniederschrift, dem eine beglaubigte Abschrift des notariellen Testaments bzw. des notariellen Erbvertrags beigefügt ist)
  

• Erbscheine (erforderlich, wenn die verstorbene Person entweder gar kein Testament hinterlassen hat und daher gesetzliche Erbfolge gilt oder wenn die verstorbene Person nur ein handschriftliches Testament hinterlassen hat)

Wenn Ihnen der Erbnachweis noch nicht vorliegt, müssen Sie diesen beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Damit Sie eine Eröffnungsniederschrift vom Nachlassgericht erhalten, genügt in der Regel ein schriftlicher Antrag beim Nachlassgericht. Den Erbschein erhalten Sie ebenfalls vom zuständigen Nachlassgericht. Hierfür müssen Sie allerdings zuerst den sog. Erbscheinsantrag stellen.

Beim Erbscheinsantrag handelt es sich entweder um eine notarielle Urkunde, wenn der Antrag beim Notar gestellt wird oder um ein gerichtliches Protokoll, wenn der Antrag direkt beim Nachlassgericht gestellt wird. Die Gebühren für den Erbscheinsantrag sind bei Notar und Nachlassgericht grundsätzlich identisch, der Notar muss auf die Rechnung jedoch Umsatzsteuer in Höhe von 19 % erheben, bei der Rechnung des Gerichts entfällt die Steuer. In beiden Fällen muss mindestens ein Erbe (idealerweise aber alle Miterben) persönlich beim Notar oder beim Gericht erscheinen, um den Antrag zu stellen.
Die Erteilung des Erbscheins erfolgt in jedem Fall durch das Nachlassgericht, niemals durch den Notar (auch dann nicht, wenn er den Antrag beurkundet hat)!

Weiterführende Informationen zur Gründung einer GmbH stellt die Bundesnotarkammer unter gmbh-gruenden.notar.de für Sie bereit.

Was sind Grundschulden und wozu dienen sie?

Grundschulden sind Eintragungen im Grundbuch in Abteilung III. Sie bestehen zugunsten eines Gläubigers (meist einer Bank). Üblicherweise werden Grundschulden im Rahmen einer Kreditaufnahme bei einer Bank eingetragen. Sie dienen der Bank als Sicherheit. Wird der Kredit nicht (ordnungsgemäß) bezahlt, so kann die Bank das Grundstück (ggf. mit Haus) versteigern lassen und den Erlös erhalten.

Wann und wie werden Grundschulden wieder gelöscht?

Achtung!
Auch dann, wenn der Kredit vollständig zurückbezahlt wurde, bleibt die Grundschuld noch im Grundbuch stehen!
Sie wird nur dann gelöscht, wenn der Eigentümer dies aktiv veranlasst! Sie können also nur dann sicher sein, dass keine Grundschulden (auch keine von ehemaligen Eigentümern) auf Ihrem Grundstück sind, wenn Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug anschauen. Einen Grundbuchauszug erhalten Sie nicht bei Notaren, sondern direkt beim Grundbuchamt oder bei einer Grundbucheinsichtstelle (manche Rathäuser, nicht alle).

Zur Löschung von Grundschulden müssen dem Grundbuchamt die Löschungsunterlagen vorgelegt werden. Diese bestehen aus:

• Löschungsbewilligung der Bank
• Löschungsantrag aller aktuellen Eigentümer
• manchmal zusätzlich (Grundschuld-)Brief, hierzu siehe weiter unten

Es gibt Banken, die dem Eigentümer nach Rückzahlung des Kredites direkt und ohne Anforderung durch den Eigentümer die Löschungsunterlagen zusenden. Andere Banken versenden diese Dokumente nur auf Nachfrage. Mit der Löschungsbewilligung von der Bank müssen alle Eigentümer dann zum Notar, um noch den Löschungsantrag zu unterschreiben. Wenn die Löschung im Rahmen eines Vertrags (z.B. Übergabe- oder Kaufvertrag) erfolgen soll, so entfällt dieser Schritt, da der Löschungsantrag dann üblicherweise im notariellen Vertrag enthalten ist.

Bitte beachten Sie zur Löschung von Grundschulden im Rahmen notarieller Verträge:
Bitte prüfen Sie immer, ob Ihnen bereits Löschungsunterlagen der Bank vorliegen und legen diese ggf. dem Notar mit dem Datenblatt vor!
Wie bereits erläutert, versenden manche Banken diese nach Kreditrückzahlung unaufgefordert an Sie. Wenn Ihnen noch keine Unterlagen vorliegen gilt: Wenn die Grundschulden noch valutieren (Sie der Bank also noch Geld schulden), so ist es sinnvoller, dass der Notar die Unterlagen von der Bank im Nachgang zur Unterschrift selbst anfordert. Wenn die Grundschulden nicht mehr valutieren (Sie der Bank also kein Geld mehr schulden), so sollten die Unterlagen von Ihnen im Vorfeld besorgt und dem Notar vorgelegt werden, da dies für Sie kostengünstiger ist, als wenn der Notar die Unterlagen nach der Unterschrift noch bei der Bank einholen muss.

Es gibt Grundschulden mit Brief (wenn im Grundbuch hierzu nichts steht) und Grundschulden ohne Brief (dann steht im Grundbuch „ohne Brief“ oder „Buchgrundschuld“). Zur Löschung einer Grundschuld mit Brief muss zwingend der Grundschuldbrief beim Grundbuchamt vorgelegt werden. Der Brief ist ein Blatt Papier, das „gelb“ aussieht und auf dem oben groß „Grundschuldbrief“ steht, manchmal in altertümlicher Schrift. Ist der Brief nicht mehr auffindbar, kann als einzige Alternative ein sog. Ausschließungsbeschluss vorgelegt werden. Diesen erhält man vom Amtsgericht nach Abschluss des sog. Aufgebotsverfahrens. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück ist, von dem die Grundschuld gelöscht werden soll. Da das Aufgebotsverfahren kosten- und zeitaufwändig ist (es dauert mind. sechs Monate) sollten Grundschuldbriefe besser nicht verloren gehen und immer gut aufbewahrt werden.

In welchen Fällen kann die Grundschuld bestehen bleiben? Welche Vor- bzw. Nachteile hat dies?

Nicht alle Grundschulden müssen gelöscht werden. Manchmal kann es sogar sinnvoll sein, Grundschulden stehen zu lassen. Der Vorteil besteht darin, dass künftige Eigentümer die Grundschuld nochmal nutzen können, wenn diese ihrerseits einen Kredit aufnehmen wollen. Zum Beispiel, wenn der Übernehmer nach der Übergabe des Elternhauses Umbau-/Sanierungsmaßnahmen durchführen will.

Wenn der neue Kredit sodann bei derselben Bank aufgenommen wird, die im Grundbuch bei der Grundschuld eingetragen ist, so ist beim Notar und beim Grundbuchamt nichts zu veranlassen, dies wird dann alles bankintern geregelt. Es fallen somit weder Notar- noch Grundbuchgebühren an, so dass diese Variante kostenneutral oder jedenfalls erheblich kostengünstiger ist, als die alte Grundschuld zu löschen und dann eine neue bestellen zu müssen.

Wenn der neue Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen wird, so kann die Grundschuld im Grundbuch von der alten zur neuen Bank umgeschrieben werden. Hier müssen beide Banken entsprechende Dokumente unterzeichnen, damit das Grundbuchamt den Wechsel einträgt. Beim Notar ist von den Beteiligten selbst insoweit nichts zu veranlassen. Auch diese Variante ist im Regelfall noch erheblich günstiger als die alte Grundschuld zu löschen und dann eine neue einzutragen.
Diese Variante ist jedoch nur dann möglich, wenn beide Banken mit diesem Vorgehen einverstanden sind! Dies ist unbedingt im Vorhinein mit beiden Banken abzuklären!

Die Gefahr beim Stehen lassen einer Grundschuld ist, dass evtl. bereits an Sie ausgehändigte Unterlagen verloren gehen könnten (insb. problematisch, wenn der Grundschuldbrief verloren geht, siehe oben). Hingegen wird der Wert eines Grundstücks durch eingetragene (nichtvalutierte) Grundschulden nicht gemindert.

Bitte leisten Sie niemals vor Beurkundung Zahlungen auf den Kaufpreis! Auch keine Anzahlungen oder Ähnliches!

Um die Geldwäsche einzudämmen, existieren verschiedene gesetzliche Regelungen. Viele davon betreffen Immobilienkaufverträge.

Barzahlungen sind mittlerweile komplett verboten. Alle Immobilien dürfen ausschließlich per Überweisung bezahlt werden.

Gemäß den gesetzlichen Regelungen ist der Notar verpflichtet, zu überwachen, wie Kaufpreise bezahlt werden. Dabei bestehen auch bestimme Meldepflichten an die Finanzaufsicht. Insbesondere wenn Vorab-Zahlungen auf den Kaufpreis erbracht werden, muss der Notar entsprechende Maßnahmen nach dem Geldwäschegesetz ergreifen. Das hierdurch in Gang gesetzte Verfahren führt in den allermeisten Fällen dazu, dass der Kaufvertrag nicht (im eigentlich vorgesehenen Termin) beurkundet werden kann. Sie müssen dann einen neuen Termin vereinbaren.

Informationen steuerrechtlicher Natur erhalten Sie in unserer Kanzlei grundsätzlich nicht. Bitte wenden Sie sich mit Ihren Fragen, die das Steuerrecht berühren an einen Steuerberater oder eine andere steuerrechtsberatende Person, z. B. einen Fachanwalt für Steuerrecht.

Eine steuerrechtliche Beratung bzw. Prüfung ist grundsätzlich hinsichtlich aller notarieller Vorgänge zu empfehlen.

Besonders dringend raten wir in folgenden Fällen zur steuerrechtlichen Vorabprüfung:

• Löschung von Rechten im Grundbuch zu Lebzeiten der berechtigten Person (z. B. Löschung eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs)
  
  
• Schenkungen / Übertragungen (auch von Grundstücken) an Personen, die weder Ihre Kinder noch mit Ihnen verheiratet sind, also z. B. Schenkungen an den Lebensgefährten, Freunde, Geschwister, Neffen / Nichten, etc. > dies gilt auch, wenn die Schenkungen / Übertragungen nicht zu Lebzeiten erfolgen sollen, sondern wenn Sie die Zuwendungen im Rahmen eines Testamentes verfügen wollen!
  
  
• Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft (z. B. GmbH oder KG)
  
  
• Hofübergaben

Es gibt zwei Hauptformen von Testamenten:

• das privatschriftliche / eigenhändige Testament
• das notariell beurkundete Testament

Ein privatschriftliches Testament kann jede geschäftsfähige volljährige Person verfassen, indem sie eigenhändig handschriftlich die gewünschten Regelungen festhält und das Dokument unterschreibt.
Das Testament muss zwingend komplett handschriftlich verfasst sein! Ein unterschriebener PC-Ausdruck z. B. ist kein gültiges Testament! Ihr Testament sollte zudem enthalten: Name und Geburtsdatum von Ihnen, Ort und Datum der Testamentserrichtung.

Mit einem privatschriftlichen Testament hat der Notar in der Regel nichts zu tun.

Ein „beglaubigtes Testament“ gibt es nicht!
Eine Unterschriftsbeglaubigung ist aber – wie vorstehend ersichtlich – auch gar nicht nötig, da es ausreicht, wenn Sie Ihr handschriftliches Testament „ganz normal“ unterschreiben.

Wenn Sie wünschen, dass Ihr privatschriftliches Testament öffentlich verwahrt wird, so wenden Sie sich bitte an das zuständige Nachlassgericht. In unserem Bezirk ist dies das Amtsgericht – Nachlassgericht – Offenburg. Dort können Sie Ihr privates Testament sicher aufbewahren lassen. Es wird dann nach Ihrem Tod automatisch eröffnet, also den Erben bekannt gegeben. Sie können Ihr Testament auch zuhause aufbewahren. Dabei sollten Sie sicherstellen, dass das Testament nach Ihrem Tod auch gefunden wird. Derjenige, der Ihr Testament nach Ihrem Tod findet, ist verpflichtet, dieses beim zuständigen Nachlassgericht abzuliefern, damit es dann vom Nachlassgericht eröffnet werden kann.

Wenn Sie Ihr privatschriftliches Testament prüfen lassen wollen, so wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, ggf. einen Fachanwalt für Erbrecht.

Ein notariell beurkundetes Testament ist ein Testament, dass der Notar beurkundet, indem er den zugehörigen Entwurf / die Urkunde samt Inhalt erstellt, vorliest und mit Ihnen gemeinsam unterschreibt. Wollen Sie ein notariell beurkundetes Testament errichten, so vereinbaren Sie gerne einen Termin hierzu in unserer Kanzlei. Bitte beachten Sie dabei, dass wir in der Regel erst einmal eine reine Vorbesprechung durchführen.

Weiterführende Informationen zur Gründung eines Vereins stellt die Bundesnotarkammer unter verein-gruenden.notar.de für Sie bereit.